ENDÜSTRİ BÖLGELERİ YERLEŞİM VE YAPILAŞMA TALİMATNAMESİ

 

(EB İMAR PLANLARININ DÜZENLENMESİ İLE İLGİLİ TEKNİK ŞARTLAŞMA)

İÇİNDEKİLER:

 

TANIMLAR

İMAR PLANI ESASLARI 3.İMAR PLANI YAPIMI

Endüstri Bölgelerine(EB) Ait Açıklama Raporu Biçimi

EB’ nin Bulunduğu Bölge Analizi

EB’ nin Ülke ve Bölgesindeki Yeri

B’ nin Bulunduğu Bölgenin/Kentin Yapısı

B’ nin Bulunduğu Bölgenin/Kentin Ekonomik Yapısı

B’ nin Bulunduğu Bölgenin Ulaşım Altyapısı

 

Planlama Alanına (EB’ye) İlişkin Analiz

Yer Seçimi ve EB İlanı, EB’ nin Niteliği

EB’ nin Bulunduğu Alanın Üst Ölçekli Planlarda İrdelenmesi Önceki Plan Kararları

Fiziksel Eşikler

rumsal Eşikler

iyet Bilgisi

Yatırım Özellikleri

 

Sentez ve Araştırma Sonuçlarının Değerlendirilmesi

 

Nazım ve Uygulama İmar Planı

 

Planlamaya Geçiş

 

Nazım İmar Planı

Etapların Belirlenmesi (gerekli hallerde)

Arazi Kullanım Kararlarının Belirlenmesi

 

C. Uygulama İmar Planı

D. İmar Planı Değişiklikleri ve Revizyonu E. Nazım ve Uygulama İmar Planı Notları

 

 

İMAR PLANI TEKLİF VE TESLİM ŞEKLİ

TANIMLAR:

 

Bakanlık: Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığını,

Kurul: Endüstri Bölgeleri Koordinasyon Kurulunu,

Endüstri Bölgesi: Ülke ekonomisini uluslararası rekabet edebilir bir yapıya kavuşturmak, teknoloji transferini sağlamak, üretim ve istihdamı artırmak, yabancı sermaye girişini hızlandırmak ve özellikle üretim maliyetleri açısından büyük ölçekli yatırımlar için uygun sanayi alanı oluşturmak üzere 4737 sayılı Kanun uyarınca kurulacak üretim bölgelerini,

İhtisas endüstri bölgesi: Kalkınma planlarında belirtilen ileri teknoloji sektörlerinden birini kullanan ve araştırma geliştirmeye imkan tanıyan bilişim teknolojisi, tıp teknolojisi ve tarımsal endüstri gibi aynı alanlarda faaliyet gösteren bölgeyi,

Münferit yatırım yeri: Yerli ve/veya yabancı yatırımcılar tarafından talep edilmesi durumunda, kalkınma planlarında belirtilen öncelikli sektörler içerisinde yer alan ya da yüksek veya orta yüksek teknoloji kapsamına giren ve belli kriterleri karşılayan yatırımlar için tahsis edilebilecek alanı,

Özel endüstri bölgesi: Önerilen alanın en az %51’inin mülkiyetine ve/veya varsa süreleri ile sınırlı olmak kaydıyla irtifak hakkına veya kullanma iznine sahip gerçek ya da tüzel kişilerin başvurusu üzerine ilan edilebilecek endüstri bölgesini,

Çevresel Etki Değerlendirmesi(ÇED) Raporu: 2872 sayılı Çevre Kanunu uyarınca hazırlanması gereken raporu,

Sağlık koruma bandı: 1593 sayılı Umumi Hıfzıssıhha Kanunu gereği, endüstri bölgesi mülkiyet sınırları içinde bırakılması gereken yapılaşmaya kapalı, “09/02/2005 tarihli Endüstri Bölgeleri Mülkiyet Sınırları İçinde Bırakılacak Sağlık Koruma Bantları İçin Uygulanacak Usul Ve Esaslara İlişkin Protokol” çerçevesinde ayrılan alanı,

Yönetici şirket: 4737 sayılı Kanuna uygun ve anonim şirket olarak kurulan, bölgenin yönetimi ve işletilmesinden sorumlu şirketi,

Eşik analizi: Endüstri bölgesi kurulabilecek alanların belirlenmesi amacıyla çeşitli kamu ve özel kurum ve kuruluşların mevcut/inşaat/proje safhasındaki bilgilerinin ve/veya yatırımlarının 1/100.000 veya 1/25.000 ölçekli topoğrafik harita üzerine işaretlenmesi ile yapılan analizi,

Fizibilite raporu: Şekli Bakanlık tarafından belirlenen ve talep edilen alanın konumu, kadastral durumu ve diğer fiziki özellikleri ile bölgede yer alacak sektör ve faaliyetlere ilişkin bilgileri içeren raporu,

Yatırımcı: Endüstri bölgesinde faaliyet göstermeyi planlayan gerçek ya da tüzel kişiyi,

Yer seçimi etüt raporu: Endüstri bölgesi kurulabilecek nitelikleri taşıyan alanların tespiti için yapılan yer seçimi etüdü sonucu Bakanlıkça hazırlanan raporu,

Yerleşim ve Yapılaşma Talimatnamesi: Endüstri bölgesi olarak ilan edilen alan içinde yapılacak imar planı çalışmalarında kullanılacak emsal, yapı çekme mesafesi, yükseklik, parsel düzeni, cephe genişliği, parsel derinliği gibi yapılaşma koşullarını standart olarak belirleyen Bakanlıkça çıkarılacak işbu talimatnameyi,

ifade eder.

İMAR PLANI ESASLARI

 

Planlama çalışması, endüstri bölgesine ilişkin yapılmış olan araştırmalardan (hâlihazır harita, jeolojik ve jeoteknik rapor, kurumsal eşikler, vb.) faydalanarak, ilgili kurum görüşleri ile genel şehircilik ilke ve esasları doğrultusunda, 4737 sayılı Endüstri Bölgeleri Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu, Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği, Endüstri Bölgeleri Yönetmeliğine uygun olarak, ilgili tüm mevzuat hükümlerine göre planın gerektirdiği yeterliliğe sahip plan müellifi tarafından yapılır. İmar planı ve değişiklikleri ile revizyonu; pafta, lejant, plan notları ve plan açıklama raporu ile bir bütündür.

Endüstri Bölgelerinde (EB) planlamaya altlık oluşturacak;

 

1. İmar planı, Bakanlığımızca onaylı ve koordinatlı hâlihazır haritalar üzerine çizilir.

2. Plan onama sınırı, Endüstri Bölgeleri Koordinasyon Kurulu tarafından uygun görülüp Bakanlar Kurulu tarafından kabul edilen ve Resmi Gazete’de yayımlanarak kesinleşen, endüstri bölgesi sınırından geçirilir.

3. Endüstri bölgesi alanı jeolojik ve jeoteknik etüt raporlarına göre yerleşime uygunluk açısından değerlendirilerek sentezlenir. “Ayrıntılı Jeoteknik Etüt Gerektiren Alanlar” ile “Yerleşime Uygun Olmayan Alanlar” kesinlikle yapılaşmaya açılmaz, jeolojik alan sınırları imar planına işlenir, belirlenen tedbirler plan notu olarak düzenlenir.

4. Eşik analizi paftaları; Endüstri Bölgeleri Koordinasyon Kuruluna katılan kurumların görüşleri, planlamada eşik oluşturan ilgili diğer kurum görüşleri, bölgenin fiziksel özellikleri ile bölgede yatırım yapacak yatırımcıların belli olması halinde, planlanan yatırımın özellikleri doğrultusunda 1/5000 veya 1/2000 ölçekli olarak hazırlanır. Ayrıca, plan açıklama raporunun ekine eşik analizi paftaları (rapor ölçeğinde) ve kurum görüşlerinin bir örneği konulur.

5. Plan müellifi tarafından hazırlanan imar planında sanayi parselleri, ihtiyaç doğrultusunda sosyal, idari ve teknik donatı alanları, arıtma alanı ve benzerleri ile birlikte arazi kullanım kararları oluşturulur.

6. Karma sektörlerin yer alacağı Endüstri Bölgelerinde, mülkiyet sınırı içinde kalacak şekilde 50 m. sağlık koruma bandı mesafesi bırakılır. İmar planında sektörel gruplamalara göre Bakanlık tarafından belirlenen tampon bölgeler oluşturulur.

7. İhtisas Endüstri Bölgelerinde, sağlık koruma bandı ÇED raporu ile belirlenir. Alt sektörlere ait Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı tarafından belirlenen tampon alanlar imar planında ayrılır.

8. Münferit yatırım yerine ait imar planında sağlık koruma bandı mesafesi, ÇED raporu ile belirlenir.

Sağlık Bakanlığı tarafından kesinleştirilir.

9. Özel Endüstri Bölgesi imar planında sağlık koruma bandı mesafesi, ÇED raporu ile belirlenir. Sağlık Bakanlığı tarafından kesinleştirilir. Daha önce konulmuş sağlık koruma bandı varsa, bu mesafe geçerli olur.

10. Gerekli görülmesi halinde Bakanlık tarafından bu raporda yer alanlara ilave olarak görüş, bilgi, doküman, vb. istenir.

 

İMAR PLANI YAPIMI

EB nazım ve uygulama imar planı, detaylı bir teknik raporla açıklanan ve raporu ile bir bütün olan, şehir plancısı/kent plancısı/şehir ve bölge plancısı tarafından hazırlanan; Bakanlıkça onaylanan halihazır harita üzerinde çizilen plandır.

 

ENDÜSTRİ BÖLGESİNE AİT AÇIKLAMA RAPORU BİÇİMİ:

Açıklama raporunda, her konunun planlama esasları açıklanır. Plan üzerinde gösterilmesi mümkün olmayan hususlar anlatılır.

ENDÜSTRİ BÖLGESİNİN BULUNDUĞU BÖLGE ANALİZİ

 

EB’NİN ÜLKE VE BÖLGESİNDEKİ YERİ:

EB’nin içinde bulunduğu bölgenin yönetimsel ve ekonomik bütünlüğü içindeki yeri ve özelliği ile tanımlanır.

EB’nin etkileşim alanındaki bölgesel veriler ve yerleşme yerlerine uzaklığı yer alır.

Ek: Uydu görüntüleri ve uygun ölçekte hazırlanan harita gibi görsellerle EB’nin ülke ve bölgesindeki yeri gösterilir.

 

EB’ NİN BULUNDUĞU BÖLGENİN/KENTİN İDARİ, COĞRAFİ VE DOĞAL YAPISI:

EB’nin bağlı olduğu kentin idari, coğrafi ve doğal yapısı açıklanır.

EB’nin bağlı olduğu kentin ve yakındaki yerleşmelerin geçmiş yıllardaki nüfusu, yıllık değişim oranları, artış-eksilme hızı, ortalama yıllık değişimleri, önemli saptamalar belirlenir.

 

Ek: Nüfus yapısı ile ilgili yeter sayıda istatistiksel gösterme biçimi, grafik, tablo ve şema.

 

EB’NİN BULUNDUĞU BÖLGENİN/KENTİN EKONOMİK YAPISI:

Bölge genelinde yer alan yerleşmelerin genel olarak ekonomik yapısı, sektörel gelişim verileri ve mevcut işgücünü belirten açıklama yapılır.

EB’nin bulunduğu bölgedeki ticaret ve sanayi bilgileri, ağırlıklı sektör grubu açıklanır.

EB’nin çevresinde yer alan Organize Sanayi Bölgeleri(OSB), sanayi alanları ve sanayi siteleri belirlenir. Mevcut sanayi bölgeleri ve sanayi alanları ile sanayinin gelişimi hakkında bilgilere yer verilir.

EB’nin bulunduğu bölgedeki mevcut üniversiteler ve Teknoloji Geliştirme Bölgeleri(TGB)hakkında bilgi verilir.

Ekler:

1- Kentsel ekonomik yapı analizleri için gerekli istatistiki metotlara göre hazırlanmış grafikler.

2- Uydu görüntüleri ve uygun ölçekte hazırlanan harita gibi görsellerle EB’nin çevresinde yer alan sanayi kullanımları gösterilir.

3- Uydu görüntüleri ve uygun ölçekte hazırlanan harita gibi görsellerle EB’nin çevresinde yer alan OSB kullanımları gösterilir.

4- Uydu görüntüleri ve uygun ölçekte hazırlanan harita gibi görsellerle EB’nin, Üniversitelerin ve TGB’lerin yeri gösterilir.

 

EB’NİN BULUNDUĞU BÖLGENİN ULAŞIM ALTYAPISI:

EB’nin bölgesel ulaşımı, deniz-hava-demiryolu ve karayolu ulaşımı, liman, barınak, iskele, istasyon vb. bağlantıları belirlenir.

Ek: Bölgesel ulaşımda, ulaşım sistemleri, ağı vb. Uydu görüntüleri ve uygun ölçekte hazırlanan harita üzerinde belirtilir.

PLANLAMA ALANINA (ENDÜSTRİ BÖLGESİNE) İLİŞKİN ANALİZ

İmar planı düzenlenen endüstri bölgesinin planlama kararlarını belirleyen doğal eşikler ve değerler, kurumsal eşikler, üst ölçek plan kararları ile varsa önceki plan kararları, belli olması halinde planlanan yatırım özellikleri analiz edilir.

 

B. 1. ENDÜSTRİ BÖLGESİNİN YERSEÇİMİ, İLANI VE ENDÜSTRİ BÖLGESİNİN NİTELİĞİ

Bakanlar Kurulu Kararının tarih ve sayısına, Bakanlar Kurulu Kararının yayımlandığı Resmi Gazete’nin tarih ve sayısına yer verilir.

Planlama alanı ilan edilen alanın tamamını kapsamıyor ise gerekçeleri (mülkiyet durumu, eğim nedeniyle planlanamayan alanlar, vb.) açıklanır.

EB’de yer alması planlanan sanayi yatırımları hakkında bilgiler verilir.

Ekler:

1- EB sınırının yayımlandığı Resmi Gazete örneği ve bu sınırın nazım plan ölçeğine adapte edilen biçimini gösterir A3 ebadında harita

2- Yer Seçimi Etüt Raporu eklenir.

3- Endüstri bölgesi kurulabilecek alanların belirlenmesi amacıyla yaptırılan çeşitli kamu ve özel kurum ve kuruluşların mevcut/inşaat/proje safhasındaki bilgilerinin ve/veya yatırımlarının 1/100.000 veya 1/25.000 ölçekli topoğrafik harita üzerine işaretlenmesi ile yapılan eşik analiz paftası

 

EB’NİN BULUNDUĞU ALANIN ÜST ÖLÇEKLİ PLANLARDA İRDELENMESİ/VARSA ÖNCEKİ PLAN KARARLARI

EB’nin bulunduğu alana ilişkin üst ölçekli planların mevcut olup olmadığı irdelenir. Mevcut ise plandaki yeri ve gösterimi yapılır.

EB alanında varsa önceki plan ve plan kararları hakkında detaylı (yapılaşma koşulları, arazi kullanım kararları ve tablosu, vb.) bilgi verilir.

 

Ekler:

1- Yürürlükteki üst ölçekli planların bir örneği.

2- A3 ebadında onaylı 1/5000 – 1/1000 ölçekli plan örneği

 

FİZİKSEL EŞİKLER

Jeomorfolojik ve Topoğrafik Eşikler; yükselti kuşakları, eğimler, yüzey şekilleri belirlenir.

Jeolojik Durum, Deprem: Jeolojik etüt ve rapora dayalı olarak deprem durumu ve heyelanlı alanlarla jeolojik sakıncalı ve yasaklı alanlar incelenir. Endüstri bölgesi alanı jeolojik ve jeoteknik etüt raporlarına göre yerleşime uygunluk açısından değerlendirilerek;

Yerleşime uygun alanlar, (UA)

Önlem alınmadan yapılaşmaya izin verilmeyecek alanlar, (ÖA)

Ayrıntılı jeoteknik etüt gerektiren alanlar, (AJE)

Yerleşime uygun olmayan alanlar, (UOA)

işlenir.

 

İklim; yağış, rüzgar, hâkim rüzgar ve güneşlenme olarak yerleşmeye elverişlilik açısından,

biometeorolojik değerlendirmeler yapılır.

Orman Varlığı; ilgili kurum tarafından belirlenen sınırlar dikkate alınarak orman alanları işlenir.

Akarsular, Taşkın Durumu; Jeolojik etüt ve rapor verileri ile ilgili kurumdan alınan görüşlere uygun olarak akarsular-taşkın durumu ve ıslah projesine dayanılarak önlem alınıncaya kadar yerleşmeye yasaklanacak taşkın alanları ya da ıslah kesit ve güzergahları belirlenir.

Ekler:

1- Topoğrafya ve eğim değerlerini belirten A3 ebadında harita,

2- İklim elemanları grafikleri, rüzgârgülü bakımından yerleşmeye elverişli kuşaklar ve kademeleri gösterir A3 ebadında harita,

3- Orman alanlarını gösterir nazım plan ölçeğinde A3 ebadında harita,

4- Yerleşime uygunluk (uygun alanlar, önlemli alanlar, yapı yasaklı alanlar) durumunu gösterir A3 ebadında harita,

5- Mevcut akarsular ile korunacak ise mevcut akarsuların koruma ve taşkın kuşağı alan sınırları, ıslah ya da deplase edilecek ise ıslah/deplase güzergahı ve kesitlerini gösterir nazım plan ölçeğinde A3 ebadında harita,

Not: Kullanılacak haritalar, çalışmaların özelliğine göre farklı ölçeklerde olabileceği gibi anlaşılır biçimde ilgili haritalar birleştirilip bir haritada da gösterilebilir.

 

4. KURUMSAL EŞİKLER

Enerji Nakil/İletim Hattı: İlgili kurumdan alınan görüşe uygun olarak mevcut enerji nakil/iletim hattı güzergâhları, güzergâhlar korunacak ise koruma kuşağı ya da güvenlik koşulları, deplase edilecek ise şartları, güzergâhı ve kesitlerine yer verilir.

Sağlık Koruma Bandı: Genel esaslara göre belirlenen sağlık koruma bandı bırakılır.

Doğalgaz Boru Hattı: İlgili kurumdan alınan görüşe ve 06/01/2011 tarihli ve 27807 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren “Boru Hatları İle Petrol Taşıma A.Ş. Genel Müdürlüğü (BOTAŞ) Ham Petrol ve Doğalgaz Boru Hattı Tesislerinin Yapım ve İşletilmesine Dair Teknik Emniyet ve Çevre Yönetmeliği”ne uygun olarak mevcut doğalgaz boru hattı, kamulaştırma ve koruma kuşağı, etrafındaki yapılaşmalara ilişkin güvenlik koşullarına yer verilir.

ç) Demiryolu Bağlantısı: İlgili kurum tarafından belirlenen iltisak hatlarına ve koşullara yer verilir.

Karayolu Bağlantısı: İlgili kurum tarafından belirlenen bağlantı noktasına ve koşullarına yer verilir.

Dere Yatakları: İlgili kurum tarafından belirlenen ıslah kesitlerine ve koşullarına yer verilir.

e) Mania Planı: İlgili kurum tarafından onaylanan mania planına ve koşullarına yer verilir.

Endüstri bölgesinin özelliğine, Endüstri Bölgeleri Koordinasyon Kuruluna katılan kurumların görüşlerine, vb. göre gerekli görülen durumlarda başka görüş, bilgi ve dokümanlar da (mania planı..vb) istenebilecektir.

Ek: Kurumsal eşiklerin gösterildiği A3 ebadında haritalar

 

B. 5. MÜLKİYET BİLGİSİ

Karma, İhtisas ve münferit EB’lerde, planlama alanın tamamının mülkiyetinin Maliye Hazinesi adına, Özel EB’lerde ise başvuru sahibi ve Maliye Hazinesi adına kayıtlı olduğunu gösterir tapu senedi ve konuya ilişkin varsa başka bilgi ve belgeler ekte yer alır.

Ek: Tapu belgesi

 

6. YATIRIM ÖZELLİKLERİ

Bölgede yatırım yapacak yatırımcıların belli olması halinde planlanan yatırım özellikleri

SENTEZ VE ARAŞTIRMA SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ:

Endüstri bölgesinin planlanması sürecinin sentez aşamasında, planlama alanında getirilen bir dizi araştırmaların (analizlerin) sonuçları birleştirilir, yorumlanır ve plan kararlarını yönlendirecek biçimde bu araştırma sonuçları değerlendirilir.

Bu amaçla önce tüm araştırma sonuçlarının bir arada gösterildiği bir sentez paftası nazım imar planı ölçeğinde düzenlenir. Sentez, planlama sürecinin gerekli ve vazgeçilmez bir aşaması niteliğindedir.

Ekler:

1- Endüstri bölgesi sınırı, çevresinde yer alan kullanım biçimleri, bölgeye ulaşım sağlayan altyapılar, sanayi alanları, OSB, hiyerarşik yol şeması ve hâkim rüzgâr yönünün gösterildiği, nazım plan ölçeğinde veya anlatım yeterliliği olan ölçekte rapor eki harita,

Endüstri bölgesi planlamasına eşik teşkil eden fiziksel yapı ve kurumsal eşiklerin tümünün bir arada gösterildiği plan eki nazım plan ölçeğinde harita ve rapor eki A3 ebadında harita,

A3 ebadında ve 1 adet renkli 1 adet renksiz olmak üzere 1/5000 ve 1/1000 ölçekli plan örneği,

1/1000 ölçek detayında önceki imar planı ile yeni imar planı kararları arasındaki farkları gösteren plan eki nazım plan ölçeğinde harita ve rapor eki A3 ebadında harita,

Plan notları,

6- Plana esas teşkil eden analizler ve kurum görüşleri,

7- İmar planının araziye aplike edilmiş halini gösterir çalışma, 8- Araziye ait fotoğraflar.

 

3.2. NAZIM VE UYGULAMA İMAR PLANI

 

PLANLAMAYA GEÇİŞ

Endüstri bölgesinin planlamasının genel amacının yanı sıra, endüstri bölgesi planlanacak alanının özelliği, eşik ve sınırlamalarının belirlenmesi sonucunda elde edilen alt/üst değerlerin tanımlandığı çerçevede, plan kararlarının üretilmesine geçilir.

İmar planında, endüstri bölgesinin özelliği ve ihtiyaçları göz önüne alınarak sanayi parselleri, ortak kullanım alanları, ilgili kurumca belirlenen sağlık koruma bandı ve benzerleri ile birlikte arazi kullanım kararları yer alır.

Plan kararları, arazi kullanım tablosu ve parsel büyüklükleri tablosu da hazırlanarak açıklanacaktır. Bölgenin plan yapım tekniği hakkında “Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği” dikkate alınır.

 

NAZIM İMAR PLANI

Nazım imar planı, uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere düzenlenen plandır. 1/5000 ölçeğinde imar planı çizim tekniğine uygun olarak hazırlanır.

Endüstri bölgesi imar planı sınırı, Resmi Gazete’de yayımlanarak kesinleşen, 1/5000 ölçekli kadastral pafta veya tapulama paftaları üzerine adapte edilen endüstri bölgesi sınırı esas alınarak geçirilir.

Gösterim ada bazında yapılır.

İlgili kurum tarafından belirlenen sağlık koruma bandı genişliği, endüstri bölgesi hudutları içinde tesis

edilir.

 

Ulaşım ağında bütün yollar kademeli biçimde birbirine bağlantılı olmalı, ucu açık, gidiş güzergâhı

belirsiz yollar bırakılmamalıdır.

Arıtma tesisi alanı, bütün parsellere en az maliyetle teknik hizmet verebilecek şekilde, arazinin en düşük kotunda ayrılmalıdır.

Sanayi adaları, yeşil alanlar, içme ve atıksu arıtma tesisi, idari ve sosyal tesis alanları, ulaşım vb. arazi kullanım alanları belirlenir.

Özel Endüstri Bölgelerinde önceki planlarla kazanılan yapılaşma hakları müktesep hak kabul edilir

 

Etapların Belirlenmesi:

Planda ihtiyaç olması halinde etaplama yapılır.

Etaplama, eğim, yatırım önceliği, mülkiyet gibi zorunlu gerekçelerle yapılabilir.

Etap sınırı, kullanım kararlarını ve etap içindeki işlevselliği bozmayacak şekilde geçirilir.

Arazi Kullanım Kararlarının Belirlenmesi:

Sanayi parsellerinde yapılaşma koşulu Bölgede yatırım yapacak yatırımcıların özellikleri ve ihtiyaçlarına göre en fazla emsal E=1.50; yükseklik Yençok= serbest olarak belirlenir. Üst ölçek ve(ya) mania planlarıyla belirlenen ve(ya) jeolojik ve jeoteknik etüt raporu ile getirilen sınırlama varsa bu değerler maksimum sınır kabul edilir.

Bölgede yer alacak sektörlerin ihtiyaçlarına göre belirlenebilecek idari, ticari, sosyal, eğitim, park ve spor, lojman gibi donatı alanları, toplam bölge büyüklüğünün en fazla %10’u oranında ayrılır. Teknik altyapı alanları ile arıtma tesisi alanı ihtiyaca göre ayrılır.

 

UYGULAMA İMAR PLANI

Nazım imar planına uygun olarak hazırlanır, 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili yönetmelikleri çizim tekniğine uygun hazırlanır.

Yapı adalarını, parsellerini, yolları, çekme mesafelerini, planda korunması gerekli altyapı tesislerini ve uygulama için lüzumlu diğer hususları gösterir.

Sanayi parselleri oluşturulurken en az 50 m. cephe genişliği, en az 40.000 m2 parsel büyüklüğü sağlanır. ÇED raporlarında belirlenmiş bir mesafe bulunmaması halinde yapı yaklaşma mesafeleri en az 20 m.

olarak belirlenir.

Özel Endüstri Bölgelerinde önceki planlarla kazanılan yapılaşma hakları ve parsel büyüklükleri müktesep hak kabul edilir.

 

İMAR PLANI DEĞİŞİKLİKLERİ/ REVİZYONU

Gerekli hallerde imar planı değişikliği veya revizyonu yapılabilir.

İmar planı değişikliği/revizyonu başvurusunda; değişikliğe/revizyona neden olan durum hakkında bilgilendirme yapılır ve teknik gerekçeleri açıklanır, plan açıklama raporu ile konuya ilişkin varsa kurum kuruluş görüşleri ve diğer belgeler konulur.

Plan açıklama raporunda;

- Planın kapsamı ve gerekçeleri belirtilir,

- Değişikliğe/revizyona konu alanların mer’i durumu ile değişikliğe/revizyona konu durumu görsellerle açıklanır,

- Mer’i durum ile değişiklik/revizyon sonrası son durumu gösterir karşılaştırmalı arazi kullanım tablosu hazırlanır,

- Mer’i durum ile değişiklik/revizyon sonrası son durumu gösterir karşılaştırmalı parsel sayıları tablosu hazırlanır.

İmar planı değişikliklerinde ve imar planı revizyonlarında analiz ve sentez çalışmaları yeniden yapılmaz.

NAZIM VE UYGULAMA İMAR PLANI NOTLARI

GENEL HÜKÜMLER*

1. Nazım ve uygulama imar planı, plan açıklama raporu ve plan hükümleri ile bütündür.

2. Plan hudutları içerisindeki yollar, otoparklar, yeşil alanlar, ……………Endüstri Bölgesi tasarrufundadır.

3. Her işletmenin otopark ve sosyal tesisleri kendi sanayi parseli içerisinde düzenlenecektir.

4. Tüm İşletmelerde Sığınak Yönetmeliğine, Binaların Yangından Korunmasına Dair Yönetmeliğe, Otopark Yönetmeliğine uyulacaktır.

5. Yapılacak yapı, yapı yaklaşma sınırını geçemez. 6. Yapı ruhsatı alınmadan inşaata başlanamaz.

7. Yapı kullanma izni alınmadan elektrik, su ve kanalizasyon bağlanamaz.

8. ..../..../.... tarihli ve ............... sayılı yazıya istinaden “.............................................................” sağlık

koruma bandı bırakılacak; bölgenin iklim yapısına göre ağaçlandırılacaktır (GES alanlarında sağlık koruma bandı ağaçlandırılmayacaktır).

9. İşçi Sağlığı ve İş Güvenliği Mevzuatı hükümlerine uyulması zorunludur.

10. Yapılacak hafriyat çalışmaları sırasında taşınır ve taşınmaz kültür ve tabiat varlıklarını bulanlar, malik oldukları veya kullandıkları arazinin içinde kültür ve tabiat varlığı bulunduğunu bilenler veya yeni haberdar olan malik ve zilyetler(iye), bunu en geç üç gün içinde en yakın müze müdürlüğüne veya mülki idare amirlerine bildirmeye mecburdurlar.

11. Yüzey sularının toplanması için gerekli kanallar parsellerin geri çekme mesafesi içinden geçirilebilir. 12. Bölgenin taban suyu ve yüzey sularının drenajına yönelik çalışmaların yapılması ve atık suların

arıtıldıktan sonra tahliye kanalına bağFlanması zorunludur.

13. Enerji Nakil Hattı ve Enerji İletim Hattı güzergahlarında 30/11/2000 gün ve 24245 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan “Elektrik Kuvvetli Akım Tesisleri Yönetmeliği”ne uyulacaktır.**

14. Enerji İletim Hattı güzergahlarında yapılacak tüm yapılaşmalardan önce TEİAŞ’ın muvafakatı alınacaktır. TEİAŞ’ın uygun görüşü alınmadan uygulama yapılamaz.**

15. Karayolu kenarındaki tesislerde (ticaret, bakım ve akaryakıt istasyonu, vb.) 2918 sayılı Trafik Kanununun 18’inci maddesine ve Karayolları Kenarında Yapılacak ve Açılacak Tesisler Hakkında Yönetmeliğin ilgili hükümlerine uyulması zorunludur. **

16. Belirtilmeyen hususlarda 4737 sayılı Endüstri Bölgeleri Kanunu ve Endüstri Bölgeleri Yönetmeliği hükümleri geçerlidir.

 

ÇEVRESEL TEDBİRLER

17. Tesislerden ruhsat aşamasında istenilen çevre ile ilgili işlemlerin ilgili müdürlüklerce kontrolü ve uygun görüşü alınmadan yapı kullanma izni verilemez.

18. 2872 sayılı Çevre Kanunu ve bu kanuna göre çıkartılan yürürlükteki yönetmelik hükümlerine uyulması gerekmektedir.

19. Endüstri bölgesinden kaynaklanan evsel ve endüstriyel atık sular Su Kirliliği Kontrol Yönetmeliği veya belirlenmişse Havza Koruma Eylem Planlarında yer alan alıcı ortama deşarj standartlarına göre arıtıldıktan sonra deşarj edilecektir. Ancak, sanayi tesislerinden kaynaklanan atık suların kirletici parametre değerleri; endüstri bölgesi merkezi evsel ve endüstriyel atık su arıtma tesisine ait giriş atık suyu dizayn parametre değerlerinin üzerinde olması halinde, katılımcılar münferiden ön arıtma tesisi yapmak zorundadır.

20. Endüstri bölgesinin atık ve tehlikeli atıklarının toplanarak; ara depolanması, taşınması ve bertaraf ünitesi kurulması istendiğinde, 2872 sayılı Çevre Kanunu ve konu ile ilgili yönetmelik yükümlülüklerinin yerine getirilmesi gerekmektedir.

21. Sanayi parsellerinde tehlikeli atıkların geçici depolanması durumunda, 2872 sayılı Çevre Kanunu ve konu ile ilgili yönetmelik yükümlülüklerinin yerine getirilmesi gerekmektedir.

22. Bölgede kurulacak tesislerin kurulması ve faaliyetleri sırasında, 1593 sayılı Umumi Hıfzısıhha Kanunu ile yürürlükteki İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik hükümlerine uyulacaktır.

* Endüstri bölgesi içinde yer alacak olan ve Bakanlık tarafından belirlenen sektörler ayrıca plan notu olarak düzenlenir.

** Endüstri bölgesi içerisinde var olan eşiklere göre düzenlenecek plan notlarıdır.

BOTAŞ BORU HATTINA İLİŞKİN HÜKÜMLER**

23. 06/01/2011 tarihli ve 27807 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren “Boru Hatları İle Petrol Taşıma A.Ş. Genel Müdürlüğü (BOTAŞ) Ham Petrol ve Doğalgaz Boru Hattı Tesislerinin Yapım ve İşletilmesine Dair Teknik Emniyet ve Çevre Yönetmeliği” hükümlerine uyulması, belirtilen emniyet mesafelerinin uygulanması zorunludur.

24. Kamulaştırılarak BOTAŞ adına mülkiyet ya da irtifak hakkı tesis edilmiş olan güzergah şeridi üzerinde ve BOTAŞ Boru Hattı olarak işlenen alan üzerinde yapılaşmaya kesinlikle izin verilmeyecektir

25. Boru hattı güzergâhındaki imar parselleri, yol geçişleri ve altyapı çalışmalarında BOTAŞ’ tan görüş alınmadan hiçbir uygulama yapılamaz

26. BOTAŞ boru hattı güzergâhında yapılacak her türlü altyapı çalışmasında BOTAŞ ilgili işletme müdürlüğü gözetiminde teknik emniyet kriterlerinin sağlanması zorunludur. …. m.lik kamulaştırma şeridi içinde hiçbir ağaçlandırma çalışması yapılmayacaktır.

 

ZEMİN VE DEPREM UYGULAMA HÜKÜMLERİ ***

27. Yapılaşma öncesinde parsel bazında detaylı ve sondajlı zemin etütleri yapılıp, temel biçimleri, yapı statiği ve yapı malzemesi belirlendikten sonra inşaat uygulamasına geçilecektir.

28. İnşaat aşamasında …… tarafından ………. tarihinde onaylanan ….. Endüstri Bölgesi Jeolojik ve Jeoteknik Etüt Raporunun sonuç ve öneriler bölümünde belirtilen önlemlerin alınması zorunludur.

29. ….. Endüstri Bölgesi … derece deprem bölgesindedir. İnşaatta ve bütün zemin cinslerinde “Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkındaki Yönetmelik” hükümlerine uyulacaktır.

 

YAPILAŞMA KOŞULLARI

SANAYİ ALANLARI

30. Sanayi alanlarında imar durumu Bölgede yatırım yapacak yatırımcıların özellikleri ve ihtiyaçlarına göre en fazla E.1.50 olarak belirlenir.

31. Sanayi parsellerinde yapı yüksekliği (Yençok) yapılacak yapının teknolojisinin gerektirdiği yüksekliğe göre belirlenecektir ( mania plan kısıtı yok ise).

32. Yeni oluşacak sanayi parsellerinde en az ifraz koşulu 40.000 m2’dir.

 

İDARİ VE SOSYAL TESİS ALANLARI

33. Planda yer alan idari ve sosyal tesisler alanlarında onaylı avan projeye göre uygulama yapılacaktır.

34. Planda idari ve sosyal tesis olarak gösterilen alanlarda; meslek yüksekokul, teknik kolej, bölge yönetimi, fuar alanı, lojman, ticaret alanları, güvenlik, dini tesis, kreş, sağlık tesisi gibi tesisler yer alabilir.

 

TEKNİK HİZMET ALANI:

35. Teknik Altyapı Alanlarında Bölgenin teknik ihtiyaçlarını karşılayacak tesisler (trafo merkezi, indirici merkez, enerji üretim tesisi, telekomünikasyon tesisi, itfaiye, tır ve makine parkı vb. tesisler) yer alabilir.

 

ARITMA TESİSİ ALANI

36. Arıtma tesisi alanında arıtma tesisin faaliyeti için gerekli üniteler yer alacaktır. Ayrıca, her türlü arıtma çamurunun; kurutma, yakma, düzenli ve düzensiz depolama ve bilumum arıtma çamuru bertaraf üniteleri ve atık ayırma tesisi yer alabilir.

 

** Endüstri bölgesi içerisinde var olan eşiklere göre düzenlenecek plan notlarıdır.

*** Onaylı jeolojik ve jeoteknik etüt raporunda belirlenen tedbir ve öneriler ek olarak konulur.

4. PLANLARIN TEKLİF VE TESLİM ŞEKLİ

 

 Plan teklifleri;

- Ayrılmış halde 1/5000 ölçekli imar planı paftaları.pdf ve .ncz uzantılı halde, ITRF sisteminde,

- Ayrılmış halde 1/1000 ölçekli imar planı paftaları .pdf ve .ncz uzantılı halde, ITRF sisteminde,

- İmar planı bilgi paftası .pdf ve .ncz uzantılı halde, ITRF sisteminde (ölçeği endüstri bölgesinin tamamı aynı paftada olacak şekilde belirlenir, 1/1000 ölçekli planın tüm detaylarını içerir,

- İmar planı açıklama raporu .pdf ve .doc uzantılı halde,

- Plan müellifinin Sicil Durum Belgesi ve güncel tarihli Büro Tescil Belgesi,

şehir plancısı/kent plancısı/şehir ve bölge plancısı tarafından hazırlanır, https://dijitalbakanlik.sanayi.gov.tr/ adresine yüklenir.

 Sayısal (.ncz) dosyalarda:

- .ncz dosya isimleri çok uzun olmamalıdır.

- .ncz dosyasında boş tabakaları temizlenmelidir.

- Alanlar kapalı çoklu doğru olarak çizilmelidir.

- Çift obje yapılmamalıdır.

- OSB sınırı kapalı çoklu doğru olarak tek tabakada çizilmeli, bu tabakaya başka bir obje atılmamalıdır.

- İmar planının koordinat sistemi İTRF 96’da düzenlenmelidir.

 

.pdf olarak taranan 1/5000 ve 1/1000 ölçekli paftalar, bilgi paftası https://dijitalbakanlik.sanayi.gov.tr/ adresine kuzey esas alınarak dik biçimde, her bir pafta en fazla 25 MB olacak biçimde, okunabilir çözünürlükte yüklenmelidir.

 .pdf olarak taranan 1/5000 ve 1/1000 ölçekli paftaların, bilgi paftasının iç kısmında kenarda, plan açıklama raporunun kapağında;

a) Plan müellifinin imzası olmalıdır.

b) Yönetici Şirket mevcut ise yetkili kişilerin imzası olmalıdır.

c) NİP ve UİP Plan İşlem Numaraları olmalıdır. (plan onaya sunulurken)

d) Pafta indeksi olmalıdır.

e) İlgisine göre aşağıdaki kaşe (noktalamaların üzeri doldurulmuş şekilde) olmalıdır. (plan onaya sunulurken)

 

...................... Endüstri Bölgesine ait ……. adet paftadan ibaret ………..ölçekli

…………………… UYGULAMA İMAR PLANI incelendi. 4737 sayılı Endüstri Bölgeleri Kanununun 4 a maddesi uyarınca

……………. tarih ve ……… sayılı Genel Müdürlük Makamının kararı ile onandı.

 

……/……/……

BİLİM, SANAYİ VE TEKNOLOJİ BAKANLIĞI

Sanayi Bölgeleri Genel Müdürlüğü

 

....................... Endüstri Bölgesine ait ……. adet paftadan ibaret ……..ölçekli

…………………… imar planı AÇIKLAMA RAPORU incelendi. 4737 sayılı Endüstri Bölgeleri Kanununun 4 a maddesi uyarınca

……………. tarih ve ……… sayılı Genel Müdürlük Makamının kararı ile onandı.

 

……/……/……

BİLİM, SANAYİ VE TEKNOLOJİ BAKANLIĞI

Sanayi Bölgeleri Genel Müdürlüğü

Bakanlıkça ihalesi yapılan Endüstri Bölgelerinde yukarıdaki teslim formatına ek olarak ayrıca plan müellifi imzalı basılı 1/5000 ve 1/1000 ölçekli nazım ve uygulama imar planı paftaları ile birleştirilmiş bilgi paftası, plan açıklama raporu da Bakanlığa sunulmalıdır.